Airbnb・民泊ホストの違法性の解説と合法的に営業する方法


コンテンツ


 

  • Airbnbと民泊を考える
  • Airbnb、民泊ホストは違法か合法か
  • Airbnbを合法的に利用する方法
  • ルームシェアと「下宿」は違うのか
  • 契約は定期借家契約が有用
  • 「一時賃貸借契約」を利用すればAirbnbを合法的に利用できるか
  • 大家さんの許可を得ることが肝心
  • 転貸可能物件を探す
  • 収入の申告
  • Airbnbを合法かつ継続的に利用する方法まとめ
  • 旅館業を商売として考えている方へ
  • 特区(沖縄含む)における民泊の規制緩和に対応する
  • 規制緩和と共に違法営業の「民泊」の罰則も強化され積極的な摘発増加の可能性あり
  • 規制緩和による摘発増加の可能性
  • 民泊ホストが引き起こす3つの大きな迷惑」
  • ├治安
  • ├騒音
  • └ゴミ
  • 契約違反による資産価値の低下を起こしたら 
  • 法律は誰かを守る為に存在する
  • 更新のお知らせ
  • ページ内詳細リンク    

 

Airbnbと民泊を考える


 

最近流行りの民泊仲介サイト、Airbnb(エアビーアンドビー)。

 

沖縄でも相当数の方が手を出しているようですが、グレーだ違法だと情報が錯綜してるようです。

 

合法か違法かに関しては個人的にハッキリ言っておきたかったので今回取り上げることにしました。

 

このページは、「民泊」の違法性とその意味についてきちんと考えてもらうことと、Airbnbの合法利用を勧めることを目的としています。

 

長文にならざるを得ない記事ですので、詳細な情報に興味の無い方にはスルーして頂いても読み進められるように必要最低限の説明で構成していきます。

 

詳細な情報が必要な方は本文中の各リンク、もしくはページ最後のページ内詳細リンクまとめでご確認お願いします。

 

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Airbnb、民泊ホストは違法か合法か


 

この件に関しては何も難しいことはありません。

 

旅館業法上許可が必要な営業を許可を得ずに行った場合、真っ黒100%犯罪です。知らなかったで済まされる話しでもありません。

犯罪とは

 

例「その場所を本拠としない人を継続的に集客し宿泊料を受け寝具を利用し泊まらせ、その世話(部屋の掃除やシーツ交換等)を管理人がする。」簡単に言えば以上を満たすと旅館業法で許可が必要になります。

 

これらの条件を満たしている以上、許可を得ずに営業すれば違法です。グレーゾーンなどという抜け道はございません。

旅館業法概要

 

そして許可を得ず営業し、捕まれば懲役6ヵ月以下、もしくは3万円以下の罰金が科され、前科一犯の立派な犯罪者になれます。

旅館業の許可基準・無許可営業の罰則

 

ちなみにAirbnb自体はただの仲介サイトなので合法ですし、登録時に合法に営業するように注意も促されますので良いサイトだと思っています。※この記事を書くにあたって登録する等少々さわり確認しました。

Airbnb

 

 

Airbnbを合法的に利用する方法


 

世間一般的に言う「民泊」と呼ばれる状態が違法だということは分かってもらえたと思います。

 

では合法的に利用したい場合どうすればいいのか。

 

先ほど挙げた例「その場所を本拠としない人を継続的に集客し宿泊料を受け寝具を利用し泊まらせ、その世話(部屋の掃除やシーツ交換等)を管理人がする。」この中で、「継続的に集客する。」と、「金銭のやりとりがある。」この2つは営業かどうかを判断する為の項目である為、この2つのどちらかが該当しないのならば、「営業していない。」と言える状態ですから届け出は必要ありません。

 

例「旅行に来る親戚を宿泊料を受けて泊めた。」という状況は、継続の意思が無い為に営業とはみなされず、旅館業法が適用されない為、違法ではない。ということです。

営業とは

 

では残りの条件を反対にしてみましょう。例「その場所を本拠とする人を住まわせ、その部屋の管理は借り手がする。」となります。

 

この条件では、本拠地として利用させる必要があり、部屋の中の事には管理人が手を出さない。ということになります。

 

旅館業法では大きく4つを扱い、許可が必要な営業は「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」となり、上記の条件で行う営業は許可の必要の無い「下宿」です。

 

1ヵ月以内の宿泊は「簡易宿所営業や旅館営業」と判断され、1ヵ月以上の場合は「下宿営業、下宿」と判断されます。

 

「下宿営業」と「下宿」の違いは、部屋、寝具等を貸し手が管理するか否かでありますが、それだけで許可の要不要が変わります。

 

「下宿」として営業し、Airbnbを合法的に利用するとすれば、30泊以上のみの指定(1ヶ月単位の契約)で、その場所を本拠として利用する条件で募集し、部屋の掃除や寝具のメンテナンスを借主にしてもらうことが必要になります。

生活の本拠(拠点)とは(生活の本拠の判例解説) 

 

 

ルームシェアと「下宿」は違うのか


 

一般的に言われる部屋の間貸し、「ルームシェア」も旅館業法上許可が必要無い条件で営業するのであれば、言葉が違うだけで「下宿」での営業に含まれます。

 

呼び名は関係無く、客観的に見た状態によって判断されます。

 

「「ゲストハウス」とうたって営業しているのも要は「民宿」だ。」というのと似ていますね。

 ※民宿とは

 

「下宿」の範疇で営業している分には旅館業法の範疇外の為、何も問題はありません。

 

 

契約は定期借家契約が有用


 

「下宿」として営業する場合、借家契約をするわけですが、普通借家契約ではなく、定期借家契約をしましょう。

 

それは簡単に言えば、「契約期間を指定して契約すること。」ですが、契約満了後、更新をせずに退去させることが可能で、居座られる等のトラブルが少なくなります。

 

ここで注意点、口頭で説明しても定期借家契約とは認められないので、必ず必要な書類を用意することです。※契約書以外に別紙により更新が無いことの説明が必要です。

普通借家契約と定期借家契約

  

煩わしい手続きになりますが、「下宿」として営業していく場合、必須とも言える契約方法です。

 

 

「一時賃貸借契約」を利用すればAirbnbを合法的に利用できるか


 

大きく言えば「可能」です。

 

ウィークリーマンションがこのような契約形式を取ることも。

ウィークリー・マンスリーマンションと借地借家法

 

メリットとしては定期借家契約と違い、契約書が必要無く、口頭の約束でもOKだということ。もちろん契約書はある方が良いですが。

 

デメリットは、一時賃貸借契約と認められるハードルがそれなりに高いことと、認められなかった場合は普通借家契約とみなされる点です。

一時使用目的の建物賃貸借は『借家』にならない

 

一時使用と認められず、借地借家法が適用されることになってしまった場合、リスクだらけになってしまいます。

建物の一時賃貸借契約に適用される法律

 

もちろん、寝泊りの為に寝具を用意した場所で1ヵ月以内の契約をした場合、旅館業法が適用されますので、1ヵ月以上の契約が前提です。

旅館業法が適用されるかどうかの「判断基準」とは?

ウィークリーマンションは『借家』ではないが,旅館業営業許可が必要

 

 

大家さんの許可を得ることが肝心


 

どのような営業形態をとるにしても、大家さんの許可を得ることが肝心です。

 

大抵の大家さんとの契約書では、トラブル回避の為に住む人を限定しているはずですが、契約書に書いていない場合でも、又貸しを伴う営業をする場合はその旨を大家さんが承諾している必要があります。

無断転貸(又貸し)による賃貸借契約の解除について

 

大抵の民泊ホストは法律云々の前にこちらの方を問題視するべきだと思います。

 

ただ、契約違反は法律違反ではありませんので、契約違反だけで罪に問われることはありません。

 

契約違反により退去させられたり、利用者が近隣に迷惑をかけた場合や建物に損傷を与えた場合、損害賠償請求されるようなことになる可能性はありますが。

 

借りている物件で何か営業をする場合は契約書の確認と、大家さんとの話し合いが必要です。

 

  

転貸可能物件を探す


 

転貸可能物件とは、不動産屋が借り手を探す前に大家さんから又貸しの許可を得ている物件のことです。

転貸借とは

 

転貸可能物件を探す。なんていうと難しそうですが、「転貸可能物件」でググれば転貸可能物件専用サイトなんてのが山盛り出てきますので、ここにサイトリンクは置きません。

 

Airbnbの急成長やそれに伴う「民泊」の違法性、トラブルが話題になったので、こういうサイトが出てくるのもうなずけます。

 

これから「特区民泊」で稼ぐつもりがある人なら無視する理由が見当たりません。

 

 

収入の申告


 

副業として営業されている場合が多い「民泊」や「下宿」ですが、その収入は申告が必要です。

 

違反した場合、税法で裁かれます。

民泊の確定申告をするときに気をつけたいポイント

 

  

Airbnbを合法かつ継続的に利用する方法まとめ


 

継続的に稼ぎたいのであれば、「特区民泊」以外で合法的に行えるのは「下宿」として借家契約をするか「一時賃貸借契約」での営業しかありません。

 

「1ヶ月単位の契約で、部屋の中のことは借主で管理してもらう条件で間貸しする。」

 

これ以外に違法でない利用方法はありません。

 

その他に漁や農業体験を目的に云々や古屋利用云々で特別にとか、特殊な例はありますが、基本的に一般人には縁の無いことですのでここでは言及しません。

 

 

旅館業を商売として考えている方へ


 

ここまで旅館業法上の許可を取らない前提で話しをしていましたが、商売として旅館業に手を出すつもりでしたら、きちんと用意してゲストハウスでも経営した方がよっぽどお金になるでしょう。

 

犯罪を犯し、大家さんとの契約すら守らずに営業する。

 

そこまでしてAirbnbに固執する理由は何でしょうか。

 

 

特区(沖縄含む)における民泊の規制緩和に対応する


 

最近話題になっている「民泊の規制緩和」。

 

緩和された条例・規則により認定された「民泊」営業所は「特区民泊」なんて呼ばれています。

 

沖縄も特区に指定されており、条例・規則が制定されれば、認定を受けて「特区民泊」として旅館業法の適用から外れ、合法的に運用が可能になります。

 

どうしてもAirbnb、「民泊」がやりたい方は、「緩和された規制に対応出来るであろう物件」を今からでも探していくことをお勧めします。

 

開業までの道のりは以下。

民泊と国家戦略特区

 

沖縄では条例・規則が制定されたとは聞かないので、現在は「特区民泊」の運用は出来ませんが、すぐ運営したいのであれば条例・規則が制定された場所から物件を探せば良いでしょう。

国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(いわゆる「特区民泊)」に関する情報提供

大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(特区民泊)

 

犯罪を犯してまで「民泊」に固執するより、はるかに健全だと思います。

 

 

規制緩和と共に違法営業の「民泊」の罰則も強化され積極的な摘発増加の可能性あり


 

「民泊」は違法で許可を得ず営業し、捕まれば懲役6ヵ月以下、もしくは3万円以下の罰金が科されます。と書いてきましたが、罰則が弱すぎるということで、今後規制緩和と共に罰則を強化する方針が決まっています。

 

刑の重さよりも前科者になる事の方が人生に対するダメージは大きいと思いますが。

 

どの程度刑が重くなるかは現在不明です。

 

時期としては2016年4月からという話しが多いです。

 

逮捕者も出ている「民泊」ですが、罰則強化前の現状ではAirbnbで民泊の営業をしている状態で逮捕される可能性はとても低いでしょう。

無許可「民泊」で1億5千万円荒稼ぎか 京都府警、3人を書類送検

スカイツリーが見えると触れ込み個人宿を運営していた英国人男性逮捕される。

 

しかもいきなり警察が来て逮捕されるのではなく、「再三の是正勧告に従わない場合、仕方なく。」という程度なのが実情かと思います。

 

ただし、前述した「特区民泊」が増え、罰則が強化されれば、「緩和してやった規制にすら違反している「民泊」」として違法な「民泊」が摘発されていく可能性があると思います。

 

罰則強化からのいきなりの見せしめ大量摘発も大いにあり得ると思っています。

 

そうなれば前科者大量生産ですね。

 

このページで一番言いたかったことですが、「民泊」に関しては実際に逮捕者も出ていることですし、「逮捕なんてされないから大丈夫。」みたいな無責任なことは言わないでほしいということ。

 

今はどうであれ、現在進行形でその危険は確実に増しています。

 

調子に乗ってると「Airbnb「民泊」で最初の逮捕者!」なんて新聞やテレビで実名で紹介されるハメになりかねません。

 

 

民泊ホストが引き起こす3つの大きな迷惑


 

許可された「民泊」として運用するとしても、近所迷惑問題は大きなものでしょう。

 

 

数え上げればキリが無いほど思いつきますが、その中でも大きく見ると、「治安」「騒音」「ゴミ」と3つの問題が見えてきます。

 

 

治安問題


 

「治安」と言えば漠然としていますが、近隣住民からしてみれば、住宅街やマンション内に不特定多数かつ外国人も含む民泊客が頻繁に出入りしているのは不安なものです。

 

身元確認も適当な「民泊」、どんな犯罪に利用としてみても、犯罪者にとっては使いやすいことこの上ないでしょう。

 

 

 

騒音問題


 

次に「騒音」。これは言わずもがな、利用者が増えていく程に、レンタルスペースとしてパーティーをされたりする事もあるでしょうし、その場限りの顔も知らないホストが決めた規約だけでは抑制出来ない場面もあるでしょう。

 

個人的にこの問題が一番大家への通報に繋がりやすいんじゃないかと思います。

 

 

ゴミ問題


 

そして「ゴミ」。敷地内へのポイ捨てもそうですが、利用客がその土地の分別方法を知らずに分別し、家庭ゴミとして出してしまうと、回収されずに残ってしまいます。

 

実質はそのような迷惑が目につきますが、それよりも通常、家庭ゴミで収集してもらっているゴミは、「民泊」として「営業」しているならば事業系のゴミとして扱う事になります。

 

それ専用の業者に委託して回収してもらうわけですが、個人がマンションで集積場を使わずに玄関ホール前にゴミを放置するなんて常識的に許されませんよね。

 

これは合法で運用する場合も同じですから、「転貸や民泊OK」とうたう物件を借りたとしても要確認事項です。

 

 

契約違反による資産価値の低下を起こしたら


 

利用客が事件や事故を起こした場合、例えば「マンションで違法に「民泊」をしていて利用者に自殺された」として、そのマンション自体の資産価値が低下した。と損害賠償請求される可能性が高いです。

 

利用者が火事を起こした。利用者が、利用者が、利用者が。

 

どこまでコントロール出来るのでしょうか。

 

旅館やホテルも同じじゃないか。という意見は否定しておきます。

 

合法で、きちんと行っているからこそ、保険が適用されたり、責任問題から逃れる事が出来ます。

 

一般人が違法行為をしていて何かが起こっても完全に自業自得であり、誰も何も守ってはくれません。

 

 

法律は誰かを守る為に存在する


 

法律はあなたの行動を束縛する為、制限する為、あなたの利益を阻害する為にあるわけではありません。

法律とは

 

家を建てる時にも、飲食店を開業する時にも法律は絡んできます。それは何を守っているのでしょう。それらの法律は恐らく我々が意識している以上に人命を救っていますし、権利を守っています。

 

ちなみに建築塗装業を営む時には許可は必要ありませんが、公的な工事等には資格や登録が必要ですし、危険物の取り扱いがあるので必然的に法律が関わってきます。

 

そのような法律の是非を問うのは良いでしょうが、無視するというのは人としていかがなものでしょう。

 

身近過ぎる犯罪は意識しづらいかもしれません。

 

確かに直接的に誰かを傷つける行為でもありません。

 

ですが旅館業を正しく営んでいる方々への間接的なダメージ、旅行者の安全。個人が責任を取れる程軽いものではありません。

 

「民泊」営業者には自身の犯罪行為についてもう一度よく考えてもらいたいものです。

 

「知らなかった。」「合法だと思っていた。」なんて通用しないのですから。

 

 

更新のお知らせ


 

このページ、特に「特区」に関しては、今後状況の変化があれば追記していこうと思っており、意味が変わる程に加筆訂正した部分は、この項に報告を上げていきます。

 

 2016/6/11

「・民泊ホストが引き起こす3つの大きな迷惑」の項目を追加。

上記項目の小見出しとして「・治安」「・騒音」「・ゴミ」の項目を追加。

「・契約違反による資産価値の低下を起こしたら」の項目を追加。

違法民泊を匿名通報出来る「民泊通報サービス」のリンクを記事の最後に追加。

 

2016/4/19

「・転貸可能物件を探す」の項目を追加。

「・違法に営業をしていて摘発される可能性」の項目を、「・規制緩和と共に違法営業の「民泊」の罰則も強化され積極的な摘発増加の可能性あり」と変更し、罰則強化に関する内容を追加。

 

駄文・長文にお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

ページ内詳細リンク集


民泊ポリス

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30歳で沖縄移住した話し

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